入居者が孤独死した場合の連帯保証人への対応

賃貸借契約を締結する場合、大家さんもしくは宅建業者が重要事項説明をしなければならないと決められています。ですから重要事項説明もないままに契約を締結すれば、宅建業法違反になります。

孤独死は同法上の重要事項には該当しないとされていますし、また行政側も「民事上の問題」としてこの問題に対して介入を避けているのが現実です。

しかし、仮に、この事を説明せずに契約したとしても、いずれ隣人や周辺住民などからその事が入居者の耳に入ります。そうなれば「それを知っていたら契約しなかった」と言われれば大家さんとすればそれまでで、裁判での争いに発展し、大家側は敗訴するでしょう。

孤独死に対しては法的に明確な定義はなく、警察庁の死因統計上では変死に分類されます。

正直な所、連帯保証人さんに、

「その事を、周囲の人が忘れてしまう○年間、借り上げて頂き、そこで住んで頂けないでしょうか?」

「それが駄目なら、保障料として、家賃の○年間支払って下さい」

と交渉するしかありません。

たぶんそれでも交渉は決裂する可能性が高いでしょうから、そうなれば法的に訴える他ないでしょう。

裁判まで発展した事例では、2009年「次の借り手がつかない、家賃の半額を10年分請求する」 孤独死の男性の遺族に不動産会社が800万円請求した情報も、インターネット上で散見できます。結果は別途問い合わせないと判りませんが、全額保障されることはなくてもある程度は返ってくるでしょう。

連帯保証人が誠意のない状態のままですと、あっさりと訴えるのも良いでしょう。しかし、その場合、確実には取れません。よくて五部五部言った所でしょう。ですから、その前に次のことを調べておくのが良いでしょう。

・ 死亡した人は生命保険に入っていたか?

・ 相続人(連帯保証人)は相続放棄しないか?

・ 相続人(連帯保証人)の財産状況?

裁判で勝ったとしても、連帯保証人(相続人)に財産がない場合も十分に考えられます(無い袖は振れませんから)。そうなれば大家さんは訴訟費用なども含めて大損害です。

やはり、このような事が起こらないように不動産管理業者と協力しながら、入居者とのコミュニケーションと入居審査の厳格化、および住環境の整備と防犯強化対策をするのが良いでしょう。

孤独死の場合、やはり臭いが心配です。遺品やふすま、障子など臭いはなかなか取れません。その場合は、特殊清掃専門業者に任せるのが良いでしょう。

また、このような場合を想定した共済(1部屋300円程度)もありますので、高齢者中心の古い物件などは加入するのも良いでしょう。家賃を一定期間保証して、大家さんに支払ってくれます。

daihyo

投稿者プロフィール

地場の自動車ディーラーの株式会社ホンダクリオ徳島にて、営業・マーケティング・支店運営責任者を歴任。米国の先進的営業手法教育プログラムPSS(プロフェッショナル・セリング・スキル)を体得し、商圏が小さいにもかかわらず大都市圏のライバルを抑え、中四国地域販売台数トップセールスに5年連続輝く。平成2年家業大表建設株式会社(現社名:ダイヒョウ株式会社)に転職。専務取締役歴任後、代表取締役に就任。平成10年インターネットに出会い、日興証券のエンジェルキャピタルを得た株式会社アルファベティックアクション(現在、株式会社KSKアルパ)のシステム開発に参画する。以降、インターネットマーケティングの研究と各種携帯電話ソリューション事業を展開。2005年11月に、高齢者向け賃貸住宅コンサルティング、アパマン経営コンサルティングなどの各種コンサルティング事業を手がける有限会社ウェルライフ徳島を設立。同、代表取締役に就任。現在、全国のクライアントの個別コンサルティング及び小口不動産証券化ビジネススキーム構築のために全国行脚を積極的に展開中。昭和37年徳島県徳島市生まれ。血液型O型。

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