路線価とは・・・?

「路線価」とは、「相続税」や「贈与税」の土地の評価に用いる基本となる価格で、毎年7月初旬に公表されます。

「路線価」は、道路(路線)に面する標準的な宅地の1.0㎡あたりの価格で、国土交通省が毎年3月下旬に発表する公示価格のおよそ80%です。

土地の相続や贈与の際には、この「路線価」を基にした路線価方式で評価しますが、全ての道路に路線価が定められているわけではありません。

「路線価」が定められていない地域については、その土地の「固定資産税評価額」に一定の倍率を乗じて計算する「倍率方式」で評価します。

なお、路線価図などは、国税庁のホームページまたは国税庁や税務署にあるパソコンなどで閲覧することができます。

ここまで出てきただけでも「土地の値段」は「路線価」と「公示価格」、「固定資産税評価額」と3つあります。これに実際に売買される「実勢価格」も含めると、土地の値段は4つもあります。そのそれぞれを整理してみますと、

    1. 実勢価格・・公示価格を視準として売買される価格(相対取引)

 

    1. 公示価格・・土地売買取引の視準となる価格

 

    1. 路線価・・・相続税や贈与税の評価に用いられる価格で、公示価格の約80%

 

    1. 固定資産税評価額・・・固定資産税や都市計画税の評価に用いられる価格で、公示価格の約70%

 

以上のように土地の価格には4つの種類があり、このどれかひとつがわかれば計算で他の価格も推測することができます。

その中で、現在、もっとも多くの人が不満に思っているのが、固定資産税についてでしょう。地方では、公示価格や路線価はバブル崩壊以降、20年間、継続して下がり続けています。普通、固定資産税も下がるように思いますが、実際は1994年を境として、土地にかかる固定資産税は上がっています。

その理由は、固定資産税は、固定資産税評価額に一定の比率を掛け、課税標準額を求めますが、その一定の比率の部分が上げられたからです。

その比率を70%に定めるように是正されたのが1994年です。固定資産税評価額は毎年見直されるわけでなく、3年に一度、定期的に見直されます。

バブル崩壊は1990年ですので、おそらく固定資産税の減収を恐れた国がとった苦肉の策と言えなくもありません。毎年、保有しているだけで確実に課金される固定資産税や都市計画税などは資産家であれば誰でも低く抑えたいものですが、課金する側から見れば減れば財政は立ち行かなくなるのは必定です。

実勢価格は下落の一途を辿っています。それを担保に借入金を起こしている場合は、逆資産になります。インフレ待望論が出るのもそのような理由があります。また、企業であれば与信枠も傷つきますし、さらに貸出しをしている銀行にも影響があります。

その一方で、保有するだけでかかる固定資産税と維持管理コストが上がるということは、今まで戦後から一貫して土地神話を信じ続けてきた日本人の常識を捨て去る時代がやってきたと言えるでしょう。

企業で言えば、本業は収支トントンであっても、儲けたお金を土地にさえ変えておけば経営はうまくいきました。しかし、これからは本業の収益性が全てです。

マイホーム購入者も同じです。そもそも住宅ローンは、土地が永久に上がり続ける事を前提としたシステムです。ですから、住宅すごろくと呼ばれたように、マイホームを三回買い換えれば老後に大きなマイホームを手に入れることができました。しかし、これからはそんなことをすれば確実に人生は破たんするのは目に見えてます。

ですから、土地は次のように分け、早めに判断するのが良いでしょう。

    1. 自宅用地

 

    1. 収益を生んでいる土地

 

    1. 遊休地

 

    1. どうしようもない土地

 

そして、一刻も早く、④は手放し、③は有効活用を考えるか売却するのが得策です。また、②においてはさらなる収支の効率化を図るのが良いでしょう。

さらに、①の自宅用地についてですが、街中やロードサイドに自宅があれば便利ですが、保有するコストも考えると地価の安い所に自宅を持つのが良いでしょう。便利さは捨てがたいものですが、路線価が安くても便利なところもあります。高額な土地に建つ自宅をさっさと売却してしまい、買換え特例などを使うのもひとつの方策です。

いずれにしても、土地神話という常識を一刻も早く捨て去ることが大切です。決断が遅くなればなるほど、さらに傷口は広がっていくでしょう。

 

 

daihyo

投稿者プロフィール

地場の自動車ディーラーの株式会社ホンダクリオ徳島にて、営業・マーケティング・支店運営責任者を歴任。米国の先進的営業手法教育プログラムPSS(プロフェッショナル・セリング・スキル)を体得し、商圏が小さいにもかかわらず大都市圏のライバルを抑え、中四国地域販売台数トップセールスに5年連続輝く。平成2年家業大表建設株式会社(現社名:ダイヒョウ株式会社)に転職。専務取締役歴任後、代表取締役に就任。平成10年インターネットに出会い、日興証券のエンジェルキャピタルを得た株式会社アルファベティックアクション(現在、株式会社KSKアルパ)のシステム開発に参画する。以降、インターネットマーケティングの研究と各種携帯電話ソリューション事業を展開。2005年11月に、高齢者向け賃貸住宅コンサルティング、アパマン経営コンサルティングなどの各種コンサルティング事業を手がける有限会社ウェルライフ徳島を設立。同、代表取締役に就任。現在、全国のクライアントの個別コンサルティング及び小口不動産証券化ビジネススキーム構築のために全国行脚を積極的に展開中。昭和37年徳島県徳島市生まれ。血液型O型。

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